天津最近几年比较惨,典型的没落贵族。

曾记否,多年前人们谈及中国城市排名,四大一线城市之后必是天津,当时的天津号称是距离一线城市最近的城市,二线城市的领头羊。

但是,15年的一场大爆炸,以及随后的滨海新区大挤水,一下子就撕掉了天津浮华的外表。

2018年天津GDP从原本的1.88万亿元下调5500亿元到了13363亿,全国排名从第六一下子掉到了第十,按照天津目前的发展势头,不用多久就会被后面的南京超越,掉出前十(2019年南京GDP为14030亿元,同比增长7.8%)。

天津的下行也不算什么个案,整个北方,除了那颗太阳,其他的地区都出现了不同程度的下行,而且发展后劲不足。

房市漫谈之天津,​天津卫何去何从

二、天津未来房价如何?

还是那句话,房价上涨的理由主要有三点:一是需求旺盛,换言之接盘侠丰富;二是经济发展良好,人民荷包鼓了;三是政府刺激,换言之放水。参考旧文:2020 年的房价还会大幅度升高吗?

关于会不会放水不再赘述,可以参考旧文:《疫情的思考:经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划,值得大惊小怪吗?》和《房地产杂谈,“放水?不要想多、想偏了!”

G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文,静观其变就好了。不过还是那句话,即便增加市场流动性,大概率是不会流向房地产,那个雷太危险了。

1、人口方面

截至2019年末,天津全市常住人口1561.83万人、户籍人口1108.18万人。常住人口中,城镇人口1303.82万人,城镇化率为83.48%。

如果拉长时间线,可以发现,天津在人口方面的表现相对平庸。16年以来,天津市的常住人口基本上原地踏步,完全横盘了。

过去两年,二线城市抢人大战异常激烈,天津由于天津大爆炸事件和滨海新区大挤水导致自顾不暇,以至于在第一阶段抢人大战中没有斩获。
但是考虑到天津1560万常住人口的存量,似乎也不用太过忧虑。
房市漫谈之天津,​天津卫何去何从

 

2、经济方面
2019年天津市GDP为14104.28亿元,按可比价格计算,同比增长4.8%。其中,第一产业增加值185.23亿元,增长0.2%;第二产业增加值4969.18亿元,增长3.2%;第三产业增加值8949.87亿元,增长5.9%。
规模以上工业增加值同比增长3.4%,增速较上年加快1.0个百分点。分行业看,规模以上工业39个行业大类中,20个行业保持增长,17个行业增加值增速快于全市工业平均水平。
天津最大的危机在于经济失速,不仅如此,产业布局方面也没什么值得称道的地方,后劲乏力。
2010年以来,天津GDP增速一路下滑,最近三年更是降到了低谷。三产方面,第二产业增长乏力,39个工业大类当中几乎一半处于负增长,要知道天津可是传统的工业重镇。不仅如此,第三产业也未见起色。
经济发展降速已成事实,如果产业布局合理,具备前瞻性,那么未来也是可期的。但是,问题在于目前并没有看到天津有重大的新兴产业布局,缺乏行业头部企业,也没有国家级战略投入。这一点可以从2019年天津统计局公布的数据得知,“规模以上工业中战略性新兴产业增加值同比仅增长3.8%”。
天津的工业比较偏传统,比如采矿业、铁路船舶汽车工业以及电力热力燃气等。天津虽然贵为直辖市和国家中心城市,但是由于自身距离北京太近,好的项目基本上入住北京,鲜有去天津的。
固定投资方面,2019年,固定资产投资同比增长13.9%。其中,民间投资占全市投资的41.1%,增长3.5%。民间投资占比较低,而且增速远低于平均水平。可见,天津的固定投资主要靠国营经济或者政府来拉动。
有人会说2019年天津一般公共预算收入数据很漂亮,那我们来仔细瞧瞧。2019年天津一般公共预算收入2410亿,同比增长14.4%。然后,税收收入仅增长0.6%,土地出让金1335.46亿,同比增长26.11%。可见天津2019年一般公共预算收入大幅增长完全是靠卖地
再结合当前的大环境,天津的经济发展要想恢复起来还是比较困难的。
房市漫谈之天津,​天津卫何去何从
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三、总结
贝壳数据显示,2020年3月天津二手房挂牌均价为22509元/平米,而反应实际成交均价的贝壳指数显示为21333元/平米;2019年2月天津二手房挂牌均价为23020元/平米,反应实际成交均价的贝壳指数显示为22546元/平米。
意味着,过去一年天津二手房价格降幅分别为:
  • 二手房挂牌均价降幅 = (23020-22509)/23020 * 100% = 2.2%
  • 二手房成交均价降幅 = (22546-21333)/22546 * 100% = 5.4%
贝壳数据显示过去12个月,天津的房价出现了小幅下降。
但是,如果拉长时间线,跌幅就不算小了。安居客数据显示,过去36个月,天津二手房挂牌价格从2.52万降到了2.12万,降幅达15.87%,期间还出现过反弹,比如18年下半年的上涨幅度惊人,不过没过多久就创新低了。
同时,贝壳数据还显示天津在售房源达到了惊人的115217套,准备上车的朋友不得不重视接盘风险。
天津市专业房地产研究机构发布的统计数据显示,去年10月,天津二手房共成交3023套,相较于9月增长156套。在成交的重点板块中,滨海新区的大港地区成交量全市领先。据统计,去年3月天津市二手房成交量达到年内高峰,成交破4000套,此后连续数月每月成交量都在2000多套的水平。
假设去年天津每月二手房成交量为3000套,全年就是3.6万套。意味着仅贝壳上的现存房源就够天津3年来消化。
房市漫谈之天津,​天津卫何去何从
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如果天津还是15年之前的发展形势,那么2.1万的均价还是可以理解的。但是,天津经过大挤水后,一切的价值需要重估。
一句话:21333元/平米的均价对于当下的天津来说有点托大了
人口和经济,暂时看不到明显亮眼的地方,还有产业转型升级方面也还需要努力。政策方面,国家目前谨小慎微,怕就怕吹大泡沫,不好收场。
不过天津有个显眼的优势是高考升学率比较可观,好像全国第一。
去年天津放开落户政策,导致不少北京以及周边的人涌入天津,结果潮水退去,天津的房价依旧下行。
大势如此,任何措施顶多拖延了稍许时间,并不能改变最终的结果。

 

题外话:
房价的未来走势抓住三个根本要点:人口、经济和政策
很多人喜欢谈玄学,比如制度优势、利益集团,那些都是表象,真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。
之所以可以有这样那样的政策,而且政策还有效果,是因为存在客观的物理基础。孔明不是凭借扇子借的东风,而且客观的气象规律。
过去十多年,中国社会最大的洪流是城镇化,这是支撑中国房价大涨的根本因素,而且由于房改之前是单位统一分配住房,导致存在巨大的改善型需求。二者叠加,诞生了中国房地产的黄金10年。
当然也不得不提改革开放几十年来的工业化成就,工业化让人们富起来了,城镇化叠加改善型需求提供了庞大的需求。
什么阶级、贫富等不是根本原因,而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情,有人群的地方就有分层,进而有阶级。
基于上面的认识,08年的那波房价飞升是很正常的现象,即便08年之后房价猛涨了一倍,我都不觉得房价贵。记得14年和朋友讨论过,我比较费解为什么人们说房价贵。
但是,15年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的,一个社会是有一定的政策溢价空间的,而且15年我们的城镇化还有一定余量,三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么?人口结构危如累卵,经济发展降速换档,国际环境一团乱麻……