新冠肺炎疫情全球大流行,严重打击了全球房地产行业。若问受损最严重地区何在,可能未必是人们想当然的欧美国家。

最新数据显示,随着新楼盘的推迟发布、未售出房产的打折,以及中国买家的消失,泰国的公寓产业正坠向10年来的低谷。

前两年的中美贸易争端,以及中国买家对西方各国的投资下降,原本被认为是东南亚房产千载难逢的良机。如今一朝梦醒,业者哗然。

相比庞大的美国市场,这些国家的行情更经不起突发事件的冲击,容易大起大落。

但很多业者仍旧认为,只要坚持到未来疫情结束,泰国的特定优势将为它赢得一波需求反弹。

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根据全球房地产服务公司高力国际(Colliers International)研究员Phattarachai Taweewong的说法,泰国公寓产业的趋冷始自去年。

当时泰铢走强、人民币贬值、中国经济放缓,以及全球经济表现不佳拖累泰国经济低迷,共同造成了行业的转折。

即便只看上述四个原因,亦可发现其中两条就与中国有关,可见中国经济对于泰国房地产的影响力。

如今适逢新冠肺炎疫情全球大流行,中国买家几乎绝迹于全球市场,引发了广泛的连锁反应。

有业内人士分析称,或许美国业者最近常说“中国投资下降冲击楼市”,但从美国市场的体量来看,中国的资金量“泛不起大的涟漪”,更多像是叫苦;但东南亚不同,考虑到中国资金的相对规模,几乎可以左右行情。

“这是一个非常困难的时期。一些开发商无限期推迟了新楼盘发布,因为很难估计疫情将会持续多长时间。”

Phattarachai Taweewong说:“销售活动和营销活动已经停止,销售门店的客源也大幅减少。我们预计,2020年第一季度,泰国的新推出公寓销售率将低于35%,这是10年来的最低水平。”

高力国际的数据显示,以往每个季度新推出公寓的销售率约为50%到55%。这接近20个百分点的降幅,对于一个特定市场而言,可以用“可怕”来形容。

销量创下10年最低!泰国公寓不行了?

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根据经济智库Krungsri Research的数据,房地产行业占泰国GDP的6%。泰国法律规定,外国人可以购买泰国的公寓,但是不能购买别墅或者town house。

自疫情爆发以来,中国施加旅行限制,此后中国多地进入封城状态,经济活动大幅放缓,这些都导致了中国买家的需求暴跌。

与此相伴的是泰国旅游业的下滑。根据旅游和体育部长Pipat Ratchakitprakarn的最新估计,如果疫情持续到今年年底,泰国仅将接待约1000万游客,而2019年的数量接近4000万。

这种动辄相差好几倍的数据,凸显了中小型国家在面对外部冲击时的脆弱。许多东亚国家都有类似“大鱼戏水,虾米遭殃”的俗语,因为它们的体量经不起外界的折腾。

根据房地产门户网站Juwai IQI执行董事长Georg Chmiel的说法,中国买家占泰国外来公寓购买总量的一半,这已经不仅仅是“大鱼”的问题了,这是“鲸”。

“买家仍然非常活跃,对泰国房地产的需求仍然很大。”Georg Chmiel说。但他也不得不承认,当前这些买家在完成交易和控制房产等方面“面临实际障碍”。

Juwai IQI泰国董事总经理Somsak Chutisilp表示,这类“实际障碍”包括买家支付了约30%的首付后,开发商竟然无法联系上中国客户及其代理商完成全部交易,这在以往是不多见的。

“我正在呼吁所有泰国开发商,不要对无法来收房的中国客户罚款。”泰国华人开发商刁刻佳表示。

“我现在知道,还没有开发商对晚收房和交费的客户给予罚款…据我所知,泰国同行对中国疫情很理解。”

销量创下10年最低!泰国公寓不行了?

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那么,公寓空置情况到底如何?中国人又会在何时“回归”呢?

高力国际研究员Phattarachai说,泰国开发商已经无法预测今年的确切收入。他指出,加上疫情令新开发项目遭强制冻结的影响,泰国公寓产业将损失约280亿泰铢(约合8.68亿美元)。

Phattarachai说:“曼谷大约有6万套公寓尚未售出,消化库存大约需要25个月的时间。”

泰国房地产事务局局长Sopon Pornchokchai估计,今年泰国大约会有10万套公寓空置,中国买家最早可能会在今年第三季度“回归”。

他说:“去年中国买家占外国买家总数的60%-70%。”这是可以左右泰国经济的力量。

展望未来,业内人士仍旧相信中国人终将“回归”,因为泰国有着他们想要的东西。

Georg Chmiel则表示,受疫情影响,中国和其他亚洲国家买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内,交易数量减少,看房、购房活动停滞不可避免。

可他认为,一旦疫情减弱,交易量的收缩或停滞不会持续太久。中国买家在海外投资房地产的驱动力将长期存在,疫情只是暂时抑制了这种需求。既然是抑制,就会有反弹。

还有分析认为,疫情将使海外房地产买家从以投资为主开始转向投资加自住。此前东南亚房产的海外买家大多青睐一居室的小户型,以便获取较高的租金回报率,但最近越来越多的人开始关注大户型,“为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用”。

也就是说,受到疫情的“教育”后,海外购房目的地国家的公共卫生设施条件也被纳入了买家的考量范围。

以泰国为例,其医疗保障在全球名列前茅。而在2019年10月发布的《全球卫生安全指数》(GHS Index)中,泰国在195个国家里综合排名第6位。

此外,同为亚洲面孔,中国人在泰国可能比较自在,这在当前全球种族主义抬头的背景下,也被认为是一大优势。