近日,世邦魏理仕柬埔寨公司(CBRE Cambodia)在金边瑰丽酒店召开了一场2020年房地产业预测发布会。CBRE柬埔寨董事长、活动主要演讲人马克·汤森(Marc Townsend)表示:2020年又将是柬埔寨房地产行业强劲发展的一年。但如果想要维持目前的增长水平,必须做出一些适当的调整!

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房地产业强势入局2020年
根据CBRE的估算,柬埔寨2019年GDP实现了7.1%的增长,主要归功于如下两点:
1.建筑业和旅游业的持续繁荣
2.由于邻国政策的收紧,柬埔寨作为投资替代目的地吸引了越来越多的关注
报告称,流入柬埔寨的投资总额达到了93亿美元的规模,涉及4446个已获批的投资项目。为了强调该国的相对增长,马克·汤森指出,去年越南首都胡志明市只发放了3个建筑许可证,但在金边,仅玫瑰丽酒店周边就发放了405个建筑许可证。
预测 | 2020年,柬埔寨房市的下一个增长点!

(图为CBRE柬埔寨公司董事长马克·汤森面向房地产专业人士和投资者发表讲话/图片来源:Realestate.com.kh)

CBRE的数据显示,2019年第四季度,柬埔寨共有27个共管公寓新项目启动、11个项目完工,分别增加了16,500套住房和3,800套住房。目前供应的公寓中高端公寓占23%、中端公寓占53%,经适型公寓占24%。CBRE预测,2020年这一比例将演变为高端公寓占24%,中端公寓占46%,经适型公寓占30%。增加经济适用型平价公寓的供应符合柬埔寨买家健康良性的房产需求。
待建的公寓项目如果如期完工,预计将给所有细分市场的房价带来一定的下行压力。
这份报告还指出,2019年柬埔寨住房贷款从29亿美元增加到34亿美元,增幅达到了30%。与此同时,消费贷款从62亿美元增加到今年的71亿美元。CBRE认为:
·房地产的升值
·柬埔寨人生活方式的改变
·银行业内部竞争的加剧
这些都是导致贷款增长的原因。

(图为金边巴萨克河区域建筑鸟瞰图/图片来源:Realestate.com.kh)

柬埔寨的发展基金也迎来了多元化增长。马克·汤森德表示,十年前这些公司在美国资本市场几乎没有任何业务。但在2019年,这些公司已多元的方式进入了建筑贷款、正式和非正式基金结构、债券、IPO、离岸贷款、众筹和风险资本领域。
总体而言,与邻国相比柬埔寨仍然是一个有吸引力的投资目的地。举例来说,CBRE的数据显示, 2019年第四季度,越南胡志明市市中心的地价已经上涨到每平方米3万美元,而金边市的地价则在每平方米6000美元。
这些只是总体数据中的一小部分,表明柬埔寨的经济预计在2020年将继续增长。然而,正如我们在过去一年中看到的那样,要实现增长并不是毫无挑战。
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柬埔寨经济持续增长面临挑战
根据与会者在Q&A期间的说法,经济增长的两大威胁分别是:
1.EBA的退出
2.房地产供应过剩可能对市场产生的负面影响
大多数接受采访的与会者都认为EBA的退出将对柬埔寨经济产生较为“温和”的影响:尽管可能会在房地产行业引起连锁反应,但在它发生之前,没有人知道最终会带来什么结果。
至于供应过剩的问题,马克·汤森的观点是:如果供应真的过剩了,那么为什么价格还在继续上涨?他以越南为例——越南政府一放松对外资所有权的规定,房地产市场立刻迎来了暴涨。
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(近期西哈努克市在建工地的景象/图片来源:Realestate.com.kh)

随着柬埔寨房地产行业的发展,预计也会出现同样的情况。许多高端公寓都是为柬埔寨当地精英提供的,大多数公寓很可能由外国人持有。随着更多的中端和经适型公寓增加供应,更多的当地中产阶级买家可能会加入购买行列。
此外,柬埔寨的基础设施在过去十年中有了显著的增长,但如果基建工程推进缓慢,经济增速也可能会面临放缓。比如,国家公路和环线公路修建的消息正在推高地价,但钉子户的拒不合作和漫天要价可能导致项目开发受阻。如果不能迅速解决争端,上述基建工程将很难如期完工。
马克·汤森还发布了一则警示:大型跨国投资公司的投资偏好正在发生变化。作为一家管理着7万亿美元资产的投资管理公司,贝莱德(BlackRock)近期要求旗下基金经理优先投资对环境影响较小的项目。这种投资方向的改变迎合了社会大环境的要求,其他投资公司可能也会相继效仿。因此,柬埔寨相关方面今后在吸引外资时必须加以重视!
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在谈及旅游业时,报告指出:确保游客安全是促进柬埔寨旅游业发展的一项重要手段。马克·汤森表示,大多数游客,特别是中国游客,在出国游玩时都将安全作为首要考虑因素。一支纪律严明、装备精良,可以同时照顾本地人和外国游客的利益的警察部队能够提高人们对柬埔寨旅游业的信心。这一点得到了高棉时报的一篇报道的支持,上海警察局长就曾要求柬埔寨国家警察确保在柬中国商人和游客的安全。
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本次会议还讨论了最近发生的建筑事故。马克·汤森表示,开发商必须遵守基本的安全标准、使用合格的建筑及防护材料、遵守最新制定的政府法规,只有这样才能彻底解决事故隐患。他很高兴看到期待已久的建筑法终于通过并实施,希望柬埔寨的建筑业可以避免此类悲剧再次发生。
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(图为西哈努克维尔的天际线毗邻城市的独立海滩/图片来源:Realestate.com.kh)

随着柬埔寨进入新的十年,投资者与开发商能否利用好柬埔寨的优势,并克服所面临的挑战,将决定着他们在房地产行业是赢是输!